הקדמה
מכירת דירה היא החלטה כלכלית חשובה שמלווה ברגשות ובתחושת אחריות גדולה. מדובר בעסקה בעלת ערך כספי גבוה, ולרוב היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שיבצע אדם במהלך חייו. לכן, הבנה מעמיקה של התהליך ושל מרכיביו היא הכרחית כדי להבטיח תהליך חלק ומוצלח. ככל שתכירו יותר את השלבים העיקריים, את המורכבויות המשפטיות והכלכליות, ואת הדגשים שחשוב לשים לב אליהם, כך תוכלו להימנע מטעויות ולהפוך את תהליך המכירה ליעיל ובטוח.
מטרת המדריך
במדריך זה תמצאו את כל מה שעליכם לדעת על תהליך מכירת דירה בישראל. הוא כולל הסברים מקיפים, טיפים חשובים ותמרורי אזהרה שרק אנשי המקצוע המובילים בתחום הנדל"ן מכירים. מכירת דירה - הדרך הנכונה לבצע את התהליך בצורה יעילה ופשוטה.
כאן המקום לציין כי המדריך נכתב על ידי המייסד והבעלים של משרד בר-לב נדל"ן. הכותב בעל רקע משפטי במקרקעין ומתווך דירות מומחה ומוביל בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, עם ניסיון של למעלה מ-12 שנים בליווי של אלפי עסקאות נדל"ן.
בין תפקידיו השונים של הכותב, מרצה ברק בר-לב מוערך בתחום הנדל"ן. כמו כן, ומפרסם מאמרים מקצועיים רבים, כולל טור משפטי בעיתון מעריב.
אנו בטוחים שמדריך זה יסייע לכם להבין את תהליך מכירת הדירה ולהפיק ממנו ערך רב. אם אתם עומדים בפני מכירת דירה וזקוקים לליווי של מתווך דירות מקצועי ואמין בתל אביב, נשמח להציע את שירותינו - מקצועיות, יחס אישי וזמינות מיידית בתל אביב.
מכירת דירה?
בואו נתחיל
האם אפשר לעשות את זה לבד?
תהליך מכירת דירה כולל היבטים רבים, בין אם מדובר בהיבטים משפטיים, כלכליים או תכנוניים. כל אלו דורשים תשומת לב מרבית, הבנה מעמיקה והכוונה נכונה. חשוב לציין כי מדריך זה לא נועד להחליף ייעוץ משפטי מקצועי, אלא להעניק לכם הכוונה ראשונית וכללית בלבד. העצה המרכזית והחשובה ביותר שנוכל להעניק לכם היא לשכור שירותיו של עורך דין מומחה למכירת דירות, שילווה אתכם לאורך כל הדרך ויטפל בעסקה בצורה המקצועית ביותר.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים את תהליך המכירה?
ברגע שהחלטתם למכור את הדירה, ישנם מספר נושאים פרקטיים שחשוב לקחת בחשבון מיד עם תחילת התהליך:
• בדיקת שווי הדירה
השלב הראשון והבסיסי הוא לבדוק את השווי המשוער של הדירה שלכם. ניתן לעשות זאת בכמה דרכים:
• חיפוש מחירי דירות דומות שנמכרו באותו אזור בשנים האחרונות. מידע זה זמין באתר רשות המסים תחת מדור "מידע נדל"ן".
• ניתן לפנות למתווכי נדל"ן באיזורכם, שיכולים לתת הערכה ראשונית על בסיס ניסיונם.
• שמאי מקרקעין מוסמך יכול לספק הערכת שווי מקצועית יותר, במיוחד אם מדובר בעסקה מורכבת או כאשר יש ספקות לגבי שווי הנכס.
• הכנת הדירה למכירה
כדי למקסם את ערכה של הדירה, מומלץ להשקיע בשיפור הנראות הכללית שלה. להלן מספר פעולות שיעזרו לכם להעלות את ערכה בעיני קונים פוטנציאליים:
• צביעה - צביעה מחודשת של הדירה תעניק לה מראה רענן ומזמין.
• תיקונים קטנים - תיקון בעיות קטנות כמו דליפות מים, חלונות שבורים או דלתות חורקות יכולים לשפר את הרושם הראשוני.
• שיפוצים קלים - שדרוג קל של המטבח או חדר האמבטיה יכול להעלות משמעותית את ערך הדירה.
• הפחתת העומס - הסרת פריטים מיותרים מהדירה תיצור תחושת מרחב וזרימה.
• פרסום הדירה למכירה
לאחר שהכנתם את הדירה למכירה, עליכם לדאוג לחשיפה נכונה. ישנם מספר ערוצים בהם ניתן לפרסם את הדירה:
• לוחות אינטרנט פופולריים המתמחים במכירת נדל"ן.
• פרסום בעיתונים מקומיים או במקומונים, בהתאם לאזור שבו ממוקמת הדירה.
• פנייה למתווכי נדל"ן בעלי ניסיון שיכולים לסייע לכם בפרסום הנכס לקהל יעד רחב.
טיפ חשוב: אל תמהרו
לפני שאתם מוציאים את הדירה לשוק, ודאו שאתם שלמים עם ההחלטה למכור. לעיתים קרובות הקונים הרציניים מגיעים בשלבים הראשונים של הפרסום, ואם אתם לא בטוחים בעצמכם ייתכן שתפספסו הזדמנויות טובות. כמו כן, אם הדירה תישאר בשוק זמן רב מדי, הדבר עלול לעורר חשד אצל קונים פוטנציאליים.
מכירת דירה - הקדמה
מכירת דירה היא החלטה כלכלית חשובה שמלווה ברגשות ובתחושת אחריות גדולה. מדובר בעסקה בעלת ערך כספי גבוה, ולרוב היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שיבצע אדם במהלך חייו. לכן, הבנה מעמיקה של התהליך ושל מרכיביו היא הכרחית כדי להבטיח תהליך חלק ומוצלח. ככל שתכירו יותר את השלבים העיקריים, את המורכבויות המשפטיות והכלכליות, ואת הדגשים שחשוב לשים לב אליהם, כך תוכלו להימנע מטעויות ולהפוך את תהליך המכירה ליעיל ובטוח.
ברק בר-לב “במדריך זה אביא בפניכם את כל המידע החשוב שעליכם לדעת על מכירת דירה בישראל. אפרט עבורכם את שלבי המכירה, אתן לכם טיפים מעשיים שיעזרו לכם בתהליך, ואשקף תמרורי אזהרה שיכולים למנוע טעויות יקרות שעלולות לפגוע בכם בהמשך הדרך.”
האם אפשר לעשות את זה לבד?
כבעלים של משרד הנדל"ן בר-לב אני רואה לנון לציין כי תהליך מכירת דירה כולל היבטים רבים, בין אם מדובר בהיבטים משפטיים, כלכליים או תכנוניים. כל אלו דורשים תשומת לב מרבית, הבנה מעמיקה והכוונה נכונה. חשוב לציין כי מדריך זה לא נועד להחליף ייעוץ משפטי מקצועי, אלא להעניק לכם הכוונה ראשונית וכללית בלבד.
העצה המרכזית והחשובה ביותר שנוכל להעניק לכם היא לשכור שירותיו של מומחה נדל"ן למכירת דירות, שילווה אתכם לאורך כל הדרך ויטפל בעסקה בצורה המקצועית ביותר.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים את תהליך המכירה?
ברגע שהחלטתם למכור את הדירה, ישנם מספר נושאים פרקטיים שחשוב לקחת בחשבון מיד עם תחילת התהליך:
• בדיקת שווי הדירה
השלב הראשון והבסיסי הוא לבדוק את השווי המשוער של הדירה שלכם. ניתן לעשות זאת בכמה דרכים:
• חיפוש מחירי דירות דומות שנמכרו באותו אזור בשנים האחרונות. מידע זה זמין באתר רשות המסים תחת מדור "מידע נדל"ן".
• ניתן לפנות למתווכי נדל"ן באיזורכם, שיכולים לתת הערכה ראשונית על בסיס ניסיונם.
• שמאי מקרקעין מוסמך יכול לספק הערכת שווי מקצועית יותר, במיוחד אם מדובר בעסקה מורכבת או כאשר יש ספקות לגבי שווי הנכס.
• הכנת הדירה למכירה
כדי למקסם את ערכה של הדירה, מומלץ להשקיע בשיפור הנראות הכללית שלה. להלן מספר פעולות שיעזרו לכם להעלות את ערכה בעיני קונים פוטנציאליים:
• צביעה - צביעה מחודשת של הדירה תעניק לה מראה רענן ומזמין.
• תיקונים קטנים - תיקון בעיות קטנות כמו דליפות מים, חלונות שבורים או דלתות חורקות יכולים לשפר את הרושם הראשוני.
• שיפוצים קלים - שדרוג קל של המטבח או חדר האמבטיה יכול להעלות משמעותית את ערך הדירה.
• הפחתת העומס - הסרת פריטים מיותרים מהדירה תיצור תחושת מרחב וזרימה.
• פרסום הדירה למכירה
לאחר שהכנתם את הדירה למכירה, עליכם לדאוג לחשיפה נכונה. ישנם מספר ערוצים בהם ניתן לפרסם את הדירה:
• לוחות אינטרנט פופולריים המתמחים במכירת נדל"ן.
• פרסום בעיתונים מקומיים או במקומונים, בהתאם לאזור שבו ממוקמת הדירה.
• פנייה למתווכי נדל"ן בעלי ניסיון שיכולים לסייע לכם בפרסום הנכס לקהל יעד רחב.
טיפ חשוב: אל תמהרו
לפני שאתם מוציאים את הדירה לשוק, ודאו שאתם שלמים עם ההחלטה למכור. לעיתים קרובות הקונים הרציניים מגיעים בשלבים הראשונים של הפרסום, ואם אתם לא בטוחים בעצמכם ייתכן שתפספסו הזדמנויות טובות. כמו כן, אם הדירה תישאר בשוק זמן רב מדי, הדבר עלול לעורר חשד אצל קונים פוטנציאליים.
היבטים נוספים שיש לקחת בחשבון לפני מכירת דירה:
• משכנתה על הדירה
אם יש לכם משכנתה על הדירה, חשוב לבדוק מראש את יתרת סילוק ההלוואה שלכם. יש לפנות לבנק למשכנתאות ולברר כמה כסף נשאר לשלם, ולבחון נקודות יציאה אפשריות מבחינתכם. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרשו לשלם קנסות יציאה, ולכן כדאי לשקול את האפשרויות בין סילוק המשכנתה לבין גרירתה לנכס אחר שאתם מתכננים לרכוש.
בנוסף, חשוב לשקול את הכדאיות של פירעון מוקדם של המשכנתה. ייתכן שבמקום לשלם את כל הסכום, תוכלו לגרור את המשכנתה לנכס חדש שתרכשו לאחר מכירת הדירה. כל החלטה בנושא זה צריכה להיעשות בהתייעצות עם הבנק למשכנתאות ועורך דין.
• בדיקות משפטיות מקדימות
במקביל להכנות הכלכליות, עליכם לבצע בדיקות משפטיות מקיפות כדי למנוע תקלות או בעיות בהמשך. מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני מהמרשם הרלוונטי כדי לוודא שהרישום של זכויותיכם בדירה תקין. יש לוודא שאין טעויות בפרטי הזיהוי שלכם, ואין הערות משפטיות או עיקולים על הדירה שאתם לא מודעים אליהם.
במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש להוציא "אישור זכויות" מהמרשם המתאים, כמו רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. הבדיקה המשפטית המקדימה תאפשר לכם למנוע הפתעות ותקלות בזמן מכירת הדירה.
מכירת דירה עם שוכרים
אם הדירה שלכם מושכרת לשוכרים, יש לתת לכך תשומת לב מיוחדת ולבדוק את הסכם השכירות הקיים. יש לוודא את מועד סיום החוזה, האם לשוכרים יש אופציה להארכה, והאם קיימות "נקודות יציאה" שבהן תוכלו לסיים את השכירות בצורה חוקית.
חשוב לזכור:
• עליכם לוודא שאתם רשאים למכור את הדירה מבחינה חוקית, כך שהעסקה לא תפגע בזכויות השוכרים.
• עליכם לוודא שתוכלו לסנכרן את פינוי השוכרים בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם המכר מול הקונים החדשים.
• חשוב לוודא שהשוכרים ישתפו פעולה בתהליך המכירה, במיוחד כשמדובר בהצגת הדירה לקונים פוטנציאליים.
מס שבח
מכירת דירה מהווה אירוע מס, ובמקרים רבים כרוכה בתשלום מס שבח. מדובר במס שמוטל על הרווח ממכירת הנכס, לכן חשוב לדעת האם אתם זכאים לפטור ממס זה או שתידרשו לשלמו.
פטורים נפוצים ממס שבח:
• פטור לדירה יחידה - ניתן פעם אחת בכל 18 חודשים על מכירת דירת מגורים יחידה.
• פטור דירה בירושה - פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בכפוף לתנאים מסוימים.
• עסקת מתנה לקרוב משפחה - מכירת דירה במסגרת העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
• פטור ליניארי - פטור חלקי המחושב על בסיס התקופות בהן החזקתם בדירה.
בכל מקרה של ספק בנוגע לחבות מס שבח, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, שיבצע עבורכם תכנון מס מוקדם ויחסוך לכם הוצאות מיותרות.
חריגות בנייה והיטל השבחה
אם בדירה קיימות חריגות בנייה - עבודות שלא קיבלו היתר כחוק - יש להסדיר את הנושא לפני המכירה. חריגות קלות, כמו סגירת מרפסת, ניתן להסדיר בהליך מהיר יחסית. לעומת זאת, תוספות בנייה משמעותיות עשויות לדרוש תהליך תכנוני מורכב וארוך, ולעיתים לא ניתן להכשיר את החריגות והן דורשות החזרה למצב המקורי.
בנוסף, אם במהלך השנים בהן החזקתם בדירה אושרו תכניות בנייה שמעלות את ערך הדירה, ייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה בעת המכירה. לכן, מומלץ לבדוק את המצב התכנוני מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהעריך את גובה ההיטל במידת הצורך.
עלויות נלוות במכירת דירה
מעבר למחיר הדירה שתקבלו מהקונים, יש להביא בחשבון מספר עלויות נלוות לתהליך המכירה:
• מס שבח - אם אינכם זכאים לפטור.
• היטל השבחה - אם חל על הדירה.
• שכר טרחת עורך דין - חשוב להקצות תקציב לליווי משפטי מקצועי.
• עמלות משכנתה - במידה ויש צורך לסלק את המשכנתה.
• עמלות תיווך - אם נעזרתם במתווך.
• עלויות תיקונים ושיפוצים - שיפוץ הדירה לפני המכירה.
• הוצאות אריזה והובלה - אם אתם עוברים לדירה חדשה.
כדי להבטיח מכירה מוצלחת, חשוב להיערך מראש לכל העלויות הללו ולהוסיף מקדם ביטחון של 5%-10% להוצאות בלתי צפויות.
האם לחתום על זיכרון דברים?
לעיתים חותמים הצדדים על "זיכרון דברים" טרם חתימת חוזה המכר. חשוב לדעת שזיכרון דברים נושא תוקף משפטי מחייב ויכול לאפשר לרוכש לרשום הערת אזהרה בטאבו. עם זאת, החתימה על זיכרון דברים מתבצעת לרוב לפני קבלת ייעוץ משפטי, ולכן קיימת סבירות גבוהה לחשיפה לסיכונים.
מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים ולחתום רק על חוזה מכר מלא ומחייב לאחר שקיבלתם ייעוץ משפטי מעורך דין.”
ליווי משפטי בעסקת מכירת דירה
שירותיו של עורך דין מומחה במכירת דירה הם קריטיים להבטחת זכויותיכם בעסקה. תפקידו של עורך הדין הוא לוודא שכל הבדיקות המקדמיות בוצעו, ולשמור על האינטרסים שלכם במהלך כל שלבי העסקה - החל מחתימת החוזה ועד לקבלת מלוא התמורה ומסירת הדירה.
במכירת דירה אין להסתפק בשירותי עורך דין שמייצג את שני הצדדים. מומלץ לשכור עורך דין פרטי שיטפל רק בעניינכם, ויוודא שהאינטרסים שלכם מוגנים בצורה הטובה ביותר.
תהליך חתימת חוזה מכירת דירה
מעמד חתימת החוזה
חתימת חוזה המכר מהווה שלב קריטי בתהליך מכירת הדירה. לרוב מדובר במעמד קצר יחסית, אך יש לו חשיבות עצומה מבחינת התחייבויות שני הצדדים.
במעמד החתימה יש להצטייד בתעודות זהות ובכל מסמך אחר שעורך הדין הנחה להביא מראש. חשוב שתגיעו למעמד זה כשכל הפרטים המשפטיים והמסחריים ברורים לכם לחלוטין.
לפני החתימה, וודאו שעיינתם בטיוטת החוזה המלאה ואישרתם את כל התנאים עם עורך הדין שלכם. לאחר החתימה, לא ניתן לשנות סעיפים בחוזה ללא הסכמת הקונים.
מבנה החוזה כולל שלושה חלקים עיקריים:
• חתימת חוזה מכר - שני הצדדים חותמים על כל עמוד בחוזה, לרבות כל נספחיו.
• חתימת מסמכים נלווים - מסמכים אלה כוללים ייפוי כוח, בקשות רישום בטאבו, ותעודות רלוונטיות להסדרת רישום הזכויות על שם הקונים.
• תשלום מקדמה - במעמד החתימה הקונים משלמים מקדמה, לרוב בגובה של 10%-20% ממחיר הדירה.
נספחים נפוצים לחוזה:
• נסח טאבו מעודכן או "אישור זכויות" מהמרשם המתאים.
• אישור יתרת סילוק המשכנתה, אם ישנה.
• במקרה של דירה שעדיין לא נרשמה בטאבו, נדרש לצרף תשריטים של הדירה.
• חוזה שכירות, במידה והדירה מושכרת.
תשלום מקדמה
בעת חתימת חוזה מכר, הקונים נדרשים לשלם מקדמה על חשבון התמורה הכוללת. חשוב לוודא שהתשלום מתבצע באמצעות צ'ק בנקאי או העברה בנקאית.
כדי להימנע מהפרות או עיכובים, מומלץ שהתשלום הראשון יעמוד על לפחות 10%-20% מהתמורה הכוללת. אם הקונים יפרו את החוזה או יתחרטו, סכום זה ישמש כפיצוי מוסכם על ההפרה.
לוח תשלומים ותנאים מסחריים
בעת חתימת חוזה מכר דירה, מקובל לקבוע לוח תשלומים הכולל מספר אבני דרך:
• תשלום מקדמה במעמד החתימה - לרוב בשיעור של 10%-20% ממחיר הדירה.
• תשלומי ביניים - מתבצעים על פי לוח התשלומים שנקבע בחוזה, לרוב בשלבים שונים בין חתימת החוזה למסירת החזקה.
• תשלום אחרון בעת המסירה - יתרת התמורה תשולם בעת מסירת החזקה בדירה לידי הקונים.
חשוב לוודא שכל התשלומים מתבצעים בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוזה, כולל תיאום עם משכנתאות של הקונים, אם קיימות.
חשיבות קבלת ייעוץ משפטי לפני החתימה
מעבר לבדיקות הכלכליות והתכנוניות, הייעוץ המשפטי קריטי להבטחת הצלחת העסקה. עורך דין מקצועי יוודא שכל התנאים המשפטיים והמסחריים נבדקו ואושרו על ידי שני הצדדים לפני החתימה. הניסיון מראה כי פתיחה מחדש של נושאים במעמד החתימה עלולה ליצור חילוקי דעות ואף לגרום לביטול העסקה.
מנגנוני הגנה משפטיים במכירת דירה
במכירת דירה, ישנם סיכונים אפשריים - אם הקונים יפרו את התחייבויותיהם או לא יעמדו בלוח הזמנים, עליכם להיות מוגנים. להלן מנגנוני ההגנה המשפטיים הנפוצים שחשוב לוודא שקיימים בחוזה:
• ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר - מאפשר למוכרים לבטל הערות אזהרה שנרשמו בטאבו לטובת הקונים, במידה ואלה יפרו את החוזה.
• סעיף פיצוי מוסכם - סעיף זה קובע מהו הפיצוי שיחול במקרה של הפרה יסודית מצד הקונים, למשל במקרה של עיכוב בתשלומי התמורה.
• הגבלות על ביטול העסקה - חשוב לקבוע מראש בחוזה כי אי קבלת הלוואת משכנתה לא תהווה עילה לביטול העסקה מצד הקונים.
מכירת דירה עם משכנתה
אם על הדירה רובצת משכנתה, עליכם להסדיר את הסרת המשכנתה מול הבנק למשכנתאות לפני או בזמן המכירה. קיימות שתי אפשרויות להסרת המשכנתה:
• פירעון מלא של המשכנתה - באמצעות כספי התמורה שתשלמו לבנק ישירות.
• גרירת המשכנתה - אם רכשתם נכס חדש, ניתן לגרור את המשכנתה לדירה החדשה.
חשוב לוודא שהמשכנתה נמחקת מרישומי הטאבו כדי שהקונים יוכלו לרשום את זכויותיהם בנכס.
מסירת החזקה בדירה
מסירת החזקה מתבצעת במועד שנקבע בחוזה, כאשר הקונים משלימים את יתרת התשלום. יש לוודא שכל התנאים המסחריים והמשפטיים מולאו במלואם לפני מסירת הדירה, כולל קבלת כל האישורים הנדרשים מרשויות המס והעירייה.
במקרים בהם חסרים אישורים, נהוג להשתמש במנגנון של פיקדון מסים - סכום מסוים מתוך התשלום האחרון מופקד בנאמנות אצל עורך הדין עד שהאישורים יושגו.
דגשים אחרונים למסירת החזקה
• העברת תשלומי המיסים - עליכם להעביר לרוכשים אישורי מס שבח ואישור עירייה לטאבו כדי לאפשר להם לרשום את הזכויות בדירה.
• תיאום עם הבנק למשכנתאות - אם הקונים רוכשים את הדירה באמצעות משכנתה, עליכם לחתום על מסמכי משכנתה עבור הבנק שלהם.
• בדיקות אחרונות בדירה - ודאו שהדירה נמסרת במצב שתואם את ההתחייבויות שלכם בחוזה.
היבטים נוספים שיש לקחת בחשבון לפני מכירת דירה:
• משכנתה על הדירה
אם יש לכם משכנתה על הדירה, חשוב לבדוק מראש את יתרת סילוק ההלוואה שלכם. יש לפנות לבנק למשכנתאות ולברר כמה כסף נשאר לשלם, ולבחון נקודות יציאה אפשריות מבחינתכם. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרשו לשלם קנסות יציאה, ולכן כדאי לשקול את האפשרויות בין סילוק המשכנתה לבין גרירתה לנכס אחר שאתם מתכננים לרכוש.
בנוסף, חשוב לשקול את הכדאיות של פירעון מוקדם של המשכנתה. ייתכן שבמקום לשלם את כל הסכום, תוכלו לגרור את המשכנתה לנכס חדש שתרכשו לאחר מכירת הדירה. כל החלטה בנושא זה צריכה להיעשות בהתייעצות עם הבנק למשכנתאות ועורך דין.
• בדיקות משפטיות מקדימות
במקביל להכנות הכלכליות, עליכם לבצע בדיקות משפטיות מקיפות כדי למנוע תקלות או בעיות בהמשך. מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני מהמרשם הרלוונטי כדי לוודא שהרישום של זכויותיכם בדירה תקין. יש לוודא שאין טעויות בפרטי הזיהוי שלכם, ואין הערות משפטיות או עיקולים על הדירה שאתם לא מודעים אליהם.
במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש להוציא "אישור זכויות" מהמרשם המתאים, כמו רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. הבדיקה המשפטית המקדימה תאפשר לכם למנוע הפתעות ותקלות בזמן מכירת הדירה.
מכירת דירה עם שוכרים
אם הדירה שלכם מושכרת לשוכרים, יש לתת לכך תשומת לב מיוחדת ולבדוק את הסכם השכירות הקיים. יש לוודא את מועד סיום החוזה, האם לשוכרים יש אופציה להארכה, והאם קיימות "נקודות יציאה" שבהן תוכלו לסיים את השכירות בצורה חוקית.
חשוב לזכור:
• עליכם לוודא שאתם רשאים למכור את הדירה מבחינה חוקית, כך שהעסקה לא תפגע בזכויות השוכרים.
• עליכם לוודא שתוכלו לסנכרן את פינוי השוכרים בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם המכר מול הקונים החדשים.
• חשוב לוודא שהשוכרים ישתפו פעולה בתהליך המכירה, במיוחד כשמדובר בהצגת הדירה לקונים פוטנציאליים.
מס שבח
מכירת דירה מהווה אירוע מס, ובמקרים רבים כרוכה בתשלום מס שבח. מדובר במס שמוטל על הרווח ממכירת הנכס, לכן חשוב לדעת האם אתם זכאים לפטור ממס זה או שתידרשו לשלמו.
פטורים נפוצים ממס שבח:
• פטור לדירה יחידה - ניתן פעם אחת בכל 18 חודשים על מכירת דירת מגורים יחידה.
• פטור דירה בירושה - פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בכפוף לתנאים מסוימים.
• עסקת מתנה לקרוב משפחה - מכירת דירה במסגרת העברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
• פטור ליניארי - פטור חלקי המחושב על בסיס התקופות בהן החזקתם בדירה.
בכל מקרה של ספק בנוגע לחבות מס שבח, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, שיבצע עבורכם תכנון מס מוקדם ויחסוך לכם הוצאות מיותרות.
חריגות בנייה והיטל השבחה
אם בדירה קיימות חריגות בנייה - עבודות שלא קיבלו היתר כחוק - יש להסדיר את הנושא לפני המכירה. חריגות קלות, כמו סגירת מרפסת, ניתן להסדיר בהליך מהיר יחסית. לעומת זאת, תוספות בנייה משמעותיות עשויות לדרוש תהליך תכנוני מורכב וארוך, ולעיתים לא ניתן להכשיר את החריגות והן דורשות החזרה למצב המקורי.
בנוסף, אם במהלך השנים בהן החזקתם בדירה אושרו תכניות בנייה שמעלות את ערך הדירה, ייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה בעת המכירה. לכן, מומלץ לבדוק את המצב התכנוני מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהעריך את גובה ההיטל במידת הצורך.
עלויות נלוות במכירת דירה
מעבר למחיר הדירה שתקבלו מהקונים, יש להביא בחשבון מספר עלויות נלוות לתהליך המכירה:
• מס שבח - אם אינכם זכאים לפטור.
• היטל השבחה - אם חל על הדירה.
• שכר טרחת עורך דין - חשוב להקצות תקציב לליווי משפטי מקצועי.
• עמלות משכנתה - במידה ויש צורך לסלק את המשכנתה.
• עמלות תיווך - אם נעזרתם במתווך.
• עלויות תיקונים ושיפוצים - שיפוץ הדירה לפני המכירה.
• הוצאות אריזה והובלה - אם אתם עוברים לדירה חדשה.
כדי להבטיח מכירה מוצלחת, חשוב להיערך מראש לכל העלויות הללו ולהוסיף מקדם ביטחון של 5%-10% להוצאות בלתי צפויות.
האם לחתום על זיכרון דברים?
לעיתים חותמים הצדדים על "זיכרון דברים" טרם חתימת חוזה המכר. חשוב לדעת שזיכרון דברים נושא תוקף משפטי מחייב ויכול לאפשר לרוכש לרשום הערת אזהרה בטאבו. עם זאת, החתימה על זיכרון דברים מתבצעת לרוב לפני קבלת ייעוץ משפטי, ולכן קיימת סבירות גבוהה לחשיפה לסיכונים.
מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים ולחתום רק על חוזה מכר מלא ומחייב לאחר שקיבלתם ייעוץ משפטי מעורך דין.
ליווי משפטי בעסקת מכירת דירה
שירותיו של עורך דין מומחה במכירת דירה הם קריטיים להבטחת זכויותיכם בעסקה. תפקידו של עורך הדין הוא לוודא שכל הבדיקות המקדמיות בוצעו, ולשמור על האינטרסים שלכם במהלך כל שלבי העסקה - החל מחתימת החוזה ועד לקבלת מלוא התמורה ומסירת הדירה.
במכירת דירה אין להסתפק בשירותי עורך דין שמייצג את שני הצדדים. מומלץ לשכור עורך דין פרטי שיטפל רק בעניינכם, ויוודא שהאינטרסים שלכם מוגנים בצורה הטובה ביותר.
תהליך חתימת חוזה מכירת דירה
מעמד חתימת החוזה
חתימת חוזה המכר מהווה שלב קריטי בתהליך מכירת הדירה. לרוב מדובר במעמד קצר יחסית, אך יש לו חשיבות עצומה מבחינת התחייבויות שני הצדדים.
במעמד החתימה יש להצטייד בתעודות זהות ובכל מסמך אחר שעורך הדין הנחה להביא מראש. חשוב שתגיעו למעמד זה כשכל הפרטים המשפטיים והמסחריים ברורים לכם לחלוטין.
לפני החתימה, וודאו שעיינתם בטיוטת החוזה המלאה ואישרתם את כל התנאים עם עורך הדין שלכם. לאחר החתימה, לא ניתן לשנות סעיפים בחוזה ללא הסכמת הקונים.
מבנה החוזה כולל שלושה חלקים עיקריים:
• חתימת חוזה מכר - שני הצדדים חותמים על כל עמוד בחוזה, לרבות כל נספחיו.
• חתימת מסמכים נלווים - מסמכים אלה כוללים ייפוי כוח, בקשות רישום בטאבו, ותעודות רלוונטיות להסדרת רישום הזכויות על שם הקונים.
• תשלום מקדמה - במעמד החתימה הקונים משלמים מקדמה, לרוב בגובה של 10%-20% ממחיר הדירה.
נספחים נפוצים לחוזה:
• נסח טאבו מעודכן או "אישור זכויות" מהמרשם המתאים.
• אישור יתרת סילוק המשכנתה, אם ישנה.
• במקרה של דירה שעדיין לא נרשמה בטאבו, נדרש לצרף תשריטים של הדירה.
• חוזה שכירות, במידה והדירה מושכרת.
תשלום מקדמה
בעת חתימת חוזה מכר, הקונים נדרשים לשלם מקדמה על חשבון התמורה הכוללת. חשוב לוודא שהתשלום מתבצע באמצעות צ'ק בנקאי או העברה בנקאית.
כדי להימנע מהפרות או עיכובים, מומלץ שהתשלום הראשון יעמוד על לפחות 10%-20% מהתמורה הכוללת. אם הקונים יפרו את החוזה או יתחרטו, סכום זה ישמש כפיצוי מוסכם על ההפרה.
לוח תשלומים ותנאים מסחריים
בעת חתימת חוזה מכר דירה, מקובל לקבוע לוח תשלומים הכולל מספר אבני דרך:
• תשלום מקדמה במעמד החתימה - לרוב בשיעור של 10%-20% ממחיר הדירה.
• תשלומי ביניים - מתבצעים על פי לוח התשלומים שנקבע בחוזה, לרוב בשלבים שונים בין חתימת החוזה למסירת החזקה.
• תשלום אחרון בעת המסירה - יתרת התמורה תשולם בעת מסירת החזקה בדירה לידי הקונים.
חשוב לוודא שכל התשלומים מתבצעים בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוזה, כולל תיאום עם משכנתאות של הקונים, אם קיימות.
חשיבות קבלת ייעוץ משפטי לפני החתימה
מעבר לבדיקות הכלכליות והתכנוניות, הייעוץ המשפטי קריטי להבטחת הצלחת העסקה. עורך דין מקצועי יוודא שכל התנאים המשפטיים והמסחריים נבדקו ואושרו על ידי שני הצדדים לפני החתימה. הניסיון מראה כי פתיחה מחדש של נושאים במעמד החתימה עלולה ליצור חילוקי דעות ואף לגרום לביטול העסקה.
מנגנוני הגנה משפטיים במכירת דירה
במכירת דירה, ישנם סיכונים אפשריים - אם הקונים יפרו את התחייבויותיהם או לא יעמדו בלוח הזמנים, עליכם להיות מוגנים. להלן מנגנוני ההגנה המשפטיים הנפוצים שחשוב לוודא שקיימים בחוזה:
• ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר - מאפשר למוכרים לבטל הערות אזהרה שנרשמו בטאבו לטובת הקונים, במידה ואלה יפרו את החוזה.
• סעיף פיצוי מוסכם - סעיף זה קובע מהו הפיצוי שיחול במקרה של הפרה יסודית מצד הקונים, למשל במקרה של עיכוב בתשלומי התמורה.
• הגבלות על ביטול העסקה - חשוב לקבוע מראש בחוזה כי אי קבלת הלוואת משכנתה לא תהווה עילה לביטול העסקה מצד הקונים.
מכירת דירה עם משכנתה
אם על הדירה רובצת משכנתה, עליכם להסדיר את הסרת המשכנתה מול הבנק למשכנתאות לפני או בזמן המכירה. קיימות שתי אפשרויות להסרת המשכנתה:
• פירעון מלא של המשכנתה - באמצעות כספי התמורה שתשלמו לבנק ישירות.
• גרירת המשכנתה - אם רכשתם נכס חדש, ניתן לגרור את המשכנתה לדירה החדשה.
חשוב לוודא שהמשכנתה נמחקת מרישומי הטאבו כדי שהקונים יוכלו לרשום את זכויותיהם בנכס.
מסירת החזקה בדירה
מסירת החזקה מתבצעת במועד שנקבע בחוזה, כאשר הקונים משלימים את יתרת התשלום. יש לוודא שכל התנאים המסחריים והמשפטיים מולאו במלואם לפני מסירת הדירה, כולל קבלת כל האישורים הנדרשים מרשויות המס והעירייה.
במקרים בהם חסרים אישורים, נהוג להשתמש במנגנון של פיקדון מסים - סכום מסוים מתוך התשלום האחרון מופקד בנאמנות אצל עורך הדין עד שהאישורים יושגו.
דגשים אחרונים למסירת החזקה
• העברת תשלומי המיסים - עליכם להעביר לרוכשים אישורי מס שבח ואישור עירייה לטאבו כדי לאפשר להם לרשום את הזכויות בדירה.
• תיאום עם הבנק למשכנתאות - אם הקונים רוכשים את הדירה באמצעות משכנתה, עליכם לחתום על מסמכי משכנתה עבור הבנק שלהם.
• בדיקות אחרונות בדירה - ודאו שהדירה נמסרת במצב שתואם את ההתחייבויות שלכם בחוזה.
ברק בר-לב, משפטן (בוגר תואר תואר ראשון במשפטים LL.B) ומתווך יסודי ומיומן בעסקאות מכר יד 2 בצפון תא, הבעלים והמייסד של משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, בר-לב נדל"ן
